O que o STJ decidiu
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a utilização de imóveis em condomínios para estadias de curta temporada, como ocorre em plataformas do tipo Airbnb, exige aprovação do condomínio quando essa prática representar alteração da destinação residencial da unidade ou do empreendimento.
Segundo o entendimento divulgado pelo Tribunal, a oferta reiterada ou profissional de unidade autônoma para estadias de curta duração pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio, especialmente diante da alta rotatividade de pessoas e dos reflexos sobre segurança, sossego e organização da vida condominial.
Na prática, a decisão reforça que o proprietário não pode analisar a questão apenas sob a ótica individual do direito de propriedade. Em condomínios residenciais, o uso da unidade também deve observar a convenção condominial, a destinação do edifício, as deliberações assembleares e os deveres de convivência previstos no Código Civil.
Airbnb é locação residencial ou hospedagem?
Um dos pontos mais relevantes da decisão está na natureza jurídica da operação. O STJ observou que os contratos intermediados por plataformas como Airbnb não se enquadram, necessariamente, como locação residencial tradicional nem como hospedagem típica de hotelaria.
Essa classificação é importante porque, nas estadias de curta temporada, pode haver uma dinâmica diferente da locação residencial comum. A rotatividade de hóspedes, a finalidade econômica, a ausência de vínculo estável com o imóvel e o uso reiterado da unidade podem aproximar a situação de uma exploração atípica do bem.
Isso não significa que toda estadia curta seja automaticamente irregular. O ponto central é verificar o que prevê a convenção do condomínio, qual é a destinação do empreendimento e se houve autorização válida dos condôminos para esse tipo de uso.
A discussão não se limita ao aplicativo utilizado. O ponto central é saber se o uso da unidade preserva ou altera a destinação residencial do condomínio.
O papel da destinação residencial do condomínio
A destinação do condomínio é elemento essencial para compreender os limites de uso das unidades. Quando a convenção estabelece que o empreendimento tem finalidade residencial, espera-se que as unidades sejam utilizadas de modo compatível com essa finalidade.
O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil estabelece que é dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. Isso significa que, em um condomínio residencial, o proprietário deve observar não apenas seus interesses individuais, mas também o regime jurídico e a finalidade coletiva do empreendimento.
A decisão do STJ parte justamente dessa lógica: se a utilização reiterada para estadias curtas altera o modo de funcionamento do condomínio, aumenta a circulação de terceiros e modifica a dinâmica residencial, pode ser necessária autorização expressa da coletividade condominial.
Por que a assembleia é importante
A assembleia é o espaço formal de deliberação dos condôminos. Quando determinada prática altera a dinâmica do empreendimento, especialmente em tema que envolve uso das unidades, circulação de pessoas, segurança, sossego e destinação residencial, a decisão não deve ser tomada de forma informal.
No caso das estadias de curta temporada, o STJ considerou que a autorização deve passar pela coletividade condominial. Isso protege tanto o condomínio, que passa a contar com deliberação formal, quanto os proprietários, que podem ter maior segurança jurídica sobre o que é permitido ou vedado.
A deliberação em assembleia também evita conflitos recorrentes. Sem regra clara, síndicos, proprietários, moradores e investidores podem interpretar a convenção de formas diferentes, gerando notificações, multas, ações judiciais e instabilidade na gestão condominial.
O quórum de dois terços dos condôminos
Outro ponto relevante é o quórum. O STJ destacou que a mudança de destinação de edifício ou unidade imobiliária exige aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
Isso significa que não basta uma deliberação simples, tomada por maioria ocasional dos presentes em assembleia, se a discussão envolver alteração relevante da destinação residencial. A exigência de quórum qualificado busca proteger a coletividade e dar maior estabilidade à convenção condominial.
Por isso, condomínios que desejam permitir, restringir ou disciplinar o uso de unidades para estadias de curta temporada devem observar cuidadosamente a convenção, o edital de convocação, o quórum, a ata e a forma de deliberação.
O que muda para proprietários
Para proprietários que pretendem anunciar imóveis em plataformas de estadia curta, a decisão reforça a necessidade de avaliar previamente a convenção do condomínio e as deliberações assembleares. O fato de a unidade ser de propriedade privada não elimina os deveres condominiais.
Antes de disponibilizar o imóvel, é recomendável verificar se a convenção autoriza esse tipo de uso, se há restrição expressa, se a matéria já foi discutida em assembleia e se existem regras internas sobre entrada de hóspedes, uso de áreas comuns, cadastro de terceiros e responsabilidade por danos.
Ignorar essas etapas pode gerar notificações, multas, conflitos com vizinhos e medidas judiciais. Em muitos casos, a análise preventiva é menos custosa do que a discussão posterior.
O que muda para síndicos e condomínios
Para síndicos e administradoras, a decisão também traz responsabilidade. A gestão condominial deve evitar soluções improvisadas, especialmente quando a convenção é omissa ou quando a assembleia não deliberou de forma clara sobre o tema.
É importante que o condomínio avalie a convenção, consulte orientação jurídica quando necessário e organize eventual assembleia com pauta objetiva. A redação das regras deve ser cuidadosa, evitando proibições ou autorizações genéricas que possam gerar novas disputas.
O tema envolve equilíbrio entre direito de propriedade, segurança, sossego, destinação residencial e autonomia da coletividade condominial. Por isso, a condução deve ser técnica e documentada.
A decisão do STJ não elimina o direito de propriedade, mas reforça que ele deve conviver com a destinação residencial e as regras do condomínio.
Cuidados antes de anunciar o imóvel
Antes de anunciar uma unidade em plataformas como Airbnb, o proprietário deve reunir e revisar documentos. A convenção condominial, o regimento interno, atas de assembleia e eventuais notificações anteriores são pontos importantes para compreender o grau de segurança da operação.
Também é importante avaliar se a prática será eventual ou reiterada, se haverá prestação de serviços adicionais, como limpeza ou recepção, e como será feita a circulação de hóspedes no condomínio. Esses elementos podem influenciar a interpretação jurídica da situação.
Se houver dúvida, a orientação jurídica prévia pode ajudar a evitar conflitos e estruturar uma decisão mais segura.
O que analisar antes de anunciar o imóvel?
A decisão vale para todos os condomínios?
A decisão do STJ fortalece um entendimento importante sobre o tema, mas a análise concreta depende da convenção, da destinação do empreendimento, da forma de uso da unidade e da existência ou não de deliberação assemblear válida.
Condomínios diferentes podem ter regras diferentes. Há empreendimentos com perfil residencial estrito, outros com vocação mista e outros que já disciplinaram expressamente o uso para estadias de curta duração. Por isso, não se deve aplicar a decisão de forma automática sem examinar os documentos do condomínio.
Conclusão
A decisão do STJ representa um marco relevante para o debate sobre Airbnb em condomínios residenciais. Ao exigir aprovação do condomínio para a utilização de unidades em estadias de curta temporada, o Tribunal reforça a importância da destinação residencial, da convenção condominial e da deliberação coletiva.
Para proprietários, o recado é claro: antes de anunciar o imóvel, é necessário verificar se a prática é compatível com as regras do condomínio. Para síndicos e administradoras, a decisão indica a importância de formalizar regras, respeitar quóruns e evitar medidas improvisadas.
Em temas imobiliários, a prevenção costuma ser o caminho mais seguro. A análise de documentos, atas e convenção pode evitar conflitos, multas e judicialização desnecessária.
