O comprador assina um contrato particular ou compromisso de compra e venda, paga integralmente o preço, recebe o imóvel e passa a exercer a posse. A escritura pública, porém, acaba sendo adiada.
O problema surge quando o vendedor falece antes da formalização definitiva da transferência.
Nessa situação, muitas pessoas imaginam que o imóvel necessariamente deverá ser incluído no inventário, partilhado entre os herdeiros e somente depois transferido ao comprador.
Nem sempre é assim.
Quando a compra e venda foi celebrada em vida e o preço foi integralmente quitado antes do falecimento, há possibilidade de concluir a escritura diretamente em favor do comprador, por meio da representação do espólio pelo inventariante, sem necessidade de inclusão do imóvel na partilha e, preenchidos os requisitos, sem alvará judicial.
O fundamento é importante: o imóvel, nessas condições, não integra a herança e não se trata de uma nova venda realizada pelo espólio, mas do cumprimento de uma obrigação que o falecido já havia assumido e que o comprador já havia integralmente cumprido.
Compra quitada não significa propriedade registrada
Para compreender o problema, é preciso diferenciar três situações:
- comprar um imóvel;
- quitar integralmente o preço;
- tornar-se proprietário perante o Registro de Imóveis.
O contrato cria direitos e obrigações entre as partes. A quitação demonstra que o comprador cumpriu sua obrigação de pagar o preço.
A transferência da propriedade, porém, depende da formalização do título adequado e do respectivo registro na matrícula.
Por isso, alguém pode ter comprado um imóvel, pago todo o valor e ocupado o bem durante anos, enquanto o antigo vendedor continua figurando como proprietário registral.
Enquanto ele está vivo, essa pendência pode ser resolvida com a formalização da escritura e o posterior registro.
Quando ocorre o falecimento, passa a ser necessário que alguém represente juridicamente o espólio para concluir a obrigação que ficou pendente.
A morte do vendedor não desfaz uma venda já concluída
Imagine que um proprietário tenha vendido um apartamento em 2018.
O comprador paga uma entrada, quita todas as parcelas até 2021 e recebe declaração de quitação. A escritura definitiva, contudo, não é providenciada.
Em 2025, o vendedor falece.
Nesse cenário, os sucessores do falecido apenas devem cumprir a obrigação pendente sem ter que realizar uma nova venda.
A compra foi celebrada enquanto o proprietário estava vivo. O preço foi recebido por ele. O comprador cumpriu integralmente sua obrigação.
Restou apenas formalizar a transferência.
Essa distinção explica por que, em determinadas situações, o imóvel não precisa ser previamente partilhado entre os herdeiros para somente depois ser transferido ao comprador.
Qual é a função do inventariante?
Após o falecimento, o espólio precisa ser representado.
O inventariante exerce justamente essa função.
No procedimento em questão, os herdeiros podem nomear um inventariante por escritura pública, que passará a representar o espólio no cumprimento das obrigações deixadas pelo falecido.
O inventariante não se torna proprietário do imóvel e não realiza uma venda em nome próprio.
Sua atuação ocorre como representante do espólio.
Quando a compra e venda já havia sido celebrada e integralmente quitada em vida, ele pode, presentes os requisitos, comparecer ao ato notarial para formalizar a escritura definitiva em favor do comprador.
Não se trata de uma nova venda do imóvel
Esse é o ponto central da regularização.
Suponha que uma pessoa possuía três imóveis quando faleceu.
Dois nunca haviam sido negociados.
O terceiro, porém, havia sido vendido anos antes e já estava integralmente pago pelo comprador.
Os dois primeiros integram normalmente a herança.
No terceiro existe uma situação diferente: antes do falecimento, o proprietário já havia assumido a obrigação de transferir o bem e recebido integralmente a contraprestação.
Por isso, a escritura posterior não corresponde a uma decisão dos herdeiros de vender um patrimônio do espólio.
Ela representa o cumprimento de uma obrigação já constituída em vida.
Essa diferença interfere diretamente na forma como o imóvel pode ser regularizado.
Quais são os principais requisitos?
Cada caso exige análise individual, mas alguns elementos são essenciais.
1. A compra precisa ter ocorrido antes do falecimento
É necessário demonstrar que o negócio foi celebrado enquanto o proprietário registral estava vivo.
Contratos particulares, compromissos de compra e venda e outros instrumentos podem ser utilizados para comprovar a contratação.
2. O preço precisa ter sido integralmente quitado em vida
Não basta provar que existiu uma negociação.
O ponto central é demonstrar que o vendedor recebeu integralmente o preço antes do falecimento.
Essa prova pode ser realizada por meio de:
- recibos;
- extratos bancários;
- comprovantes de transferências;
- depósitos;
- declaração de quitação;
- documentos relacionados às parcelas;
- outros elementos que demonstrem o pagamento.
A comprovação da quitação anterior ao falecimento é um dos requisitos mais relevantes para a regularização.
3. Deve haver nomeação de inventariante
Com a anuência dos herdeiros, pode ser feita a nomeação do inventariante por escritura pública.
É ele quem representará formalmente o espólio na conclusão do negócio.
4. A documentação precisa ser suficiente
A simples afirmação de que “o imóvel já estava pago” não basta.
A contratação e a quitação precisam ser demonstradas de maneira consistente.
Quanto mais completa a documentação, mais segura será a análise do procedimento aplicável.
Como funciona a regularização?
O procedimento pode ser organizado em algumas etapas.
Análise do contrato e da matrícula
O primeiro passo é examinar o contrato utilizado na compra e obter uma matrícula atualizada do imóvel.
É necessário verificar:
- quem consta como proprietário;
- se o imóvel descrito no contrato corresponde à matrícula;
- se existem ônus ou restrições;
- quando ocorreu a compra;
- se há prova suficiente da quitação;
- se o pagamento integral aconteceu antes do falecimento.
Organização da prova do pagamento
Os comprovantes devem ser reunidos e confrontados com o contrato.
Quando o pagamento ocorreu em parcelas, é recomendável reconstruir toda a sequência dos pagamentos. O objetivo é demonstrar que, no momento da morte do vendedor, o comprador já havia cumprido integralmente sua obrigação.
Nomeação do inventariante
Com a anuência dos herdeiros, é possível realizar a nomeação do inventariante por escritura pública. Esse inventariante passa a representar o espólio no cumprimento da obrigação deixada pelo falecido.
Comprovação perante o Tabelião
A contratação e a quitação ocorridas em vida deverão ser comprovadas.
Nesse momento, é fundamental demonstrar que o espólio não está promovendo uma nova venda. Está apenas formalizando uma obrigação que já existia antes do falecimento.
Outorga da escritura
Comprovados os requisitos, o inventariante pode comparecer em nome do espólio e outorgar a escritura definitiva ao comprador. A escritura é realizada em cumprimento da negociação anteriormente celebrada e quitada.
ITBI e despesas da escritura
Na operação descrita, o comprador deverá arcar com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), com as despesas do Tabelionato de Notas e com os custos necessários para o registro.
As particularidades tributárias devem ser verificadas conforme a legislação aplicável ao município onde está localizado o imóvel.
Registro no Cartório de Imóveis
A lavratura da escritura não encerra a regularização. Ela deverá ser apresentada ao Registro de Imóveis competente. É o registro que formaliza a transferência da propriedade na matrícula. O comprador também deverá arcar com os respectivos emolumentos registrais.
O imóvel precisa ser incluído na partilha?
Quando a compra foi realizada e integralmente quitada em vida e a documentação demonstra que restava apenas formalizar a transferência, é possível concluir a escritura sem prévia inclusão do imóvel na partilha.
Isso ocorre porque o comprador não está adquirindo o imóvel dos herdeiros.
Ele já havia celebrado a compra com o falecido.
Da mesma forma, os herdeiros não estão decidindo vender um patrimônio que receberam por sucessão.
O inventariante está apenas representando o espólio no cumprimento de uma obrigação anterior.
Comprovadas a contratação e a quitação em vida, a escritura definitiva pode ser formalizada sem prévia partilha do imóvel e sem autorização judicial, desde que estejam presentes os requisitos jurídicos e documentais necessários.
E se os herdeiros não concordarem?
O procedimento descrito pressupõe que seja possível constituir regularmente a representação do espólio e comprovar de maneira suficiente a obrigação deixada pelo vendedor.
Quando existem conflitos, o cenário muda.
Os herdeiros podem questionar a existência da compra, afirmar que parte do preço não foi paga ou contestar a autenticidade dos documentos.
Também podem existir situações em que o comprador não possui provas suficientes da quitação.
Nesses casos, outras medidas jurídicas podem ser necessárias, inclusive pela via judicial.
Por isso, não se trata de uma solução automática para todo imóvel cujo vendedor tenha falecido.
A prova da compra e, principalmente, da quitação integral ocorrida em vida é determinante.
Um exemplo prático
Considere uma casa vendida em 2010.
O comprador quitou o preço em 2013, recebeu as chaves e passou a residir no imóvel. Conservou o contrato, os recibos assinados pelo vendedor e os comprovantes bancários.
A escritura nunca foi providenciada.
Anos depois, ao tentar vender a propriedade, descobre que o vendedor original faleceu.
Os herdeiros reconhecem a negociação e confirmam que o preço já havia sido integralmente pago.
Nesse cenário, pode ser analisada a nomeação de inventariante e a formalização da escritura pelo espólio em cumprimento da obrigação deixada pelo vendedor, sem necessidade de primeiro partilhar aquele imóvel para somente depois transferi-lo ao comprador.
O exemplo demonstra por que a preservação dos documentos da compra é tão importante.
Por que não deixar a escritura para depois?
Enquanto o vendedor está vivo, localizável e disponível para formalizar o negócio, muitas pendências podem ser resolvidas com menor complexidade.
Com o passar dos anos, o cenário pode se tornar mais difícil.
- O vendedor pode falecer.
- Recibos podem desaparecer.
- Extratos antigos podem se tornar difíceis de obter.
- Herdeiros podem desconhecer completamente a negociação.
- Podem surgir dúvidas sobre pagamentos ou até restrições na matrícula do imóvel.
Por isso, quem comprou e quitou um imóvel, mas ainda não formalizou a transferência, não deve considerar a escritura uma simples formalidade que pode ser adiada indefinidamente.
Conclusão
O falecimento do vendedor antes da escritura definitiva não significa, necessariamente, que o comprador terá de esperar a partilha do imóvel para regularizar a propriedade.
Quando a venda foi celebrada em vida, o preço foi integralmente quitado antes do falecimento e existe documentação suficiente para comprovar esses fatos, há possibilidade de recebimento da escritura definitiva, pelo comprador, diretamente do espólio, através do inventariante, em cumprimento da obrigação anteriormente assumida pelo vendedor.
Não se trata de uma nova venda realizada depois da morte.
Trata-se da formalização de uma negociação já concluída e do cumprimento de uma obrigação que permaneceu pendente.
A aplicação desse procedimento depende da análise do contrato, dos comprovantes de quitação, da matrícula do imóvel, da situação sucessória e dos demais documentos envolvidos.
Conteúdo de caráter informativo. Cada situação exige análise jurídica e documental individualizada.
